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北京土拍盛宴背後的玄機

发布时间 :2018-12-02 15:54

  11月26日,北京13宗地塊集中出讓,單日成交額超316億,刷新歷史紀錄。新京報記者 張建 攝

  雖然已經過去幾天,但是這場超過316億元的北京土拍盛宴,余溫仍在,規模、溢價、流拍、房企無不成為業內的談資。如果説此前土地“斷供”讓房企們無處發力,那麼此時的供應潮則能窺探各家的實力、戰略、心態與思路。國企、央企發力,主流房企缺席,非房企再現等幾大特徵突出,背後的原因是什麼?他們對于土地市場的心態以及戰略布局又發生了哪些變化?

  11月26日的北京土地市場,13宗地塊出讓,數量歷史之最;區域分布均衡,滿足各取所需;相關地塊共享保證金,增加參與者積極性。在種種刺激下,各路神仙與“大咖”活躍,超過30余家企業,獨自或者是組成聯合體出戰。

  如中交、中建一局、中鐵置業、中鐵諾德、金茂等央企,北京城建、首開、華發、北京住總、興創等國企,以及萬科、綠城等混合所有制企業。而往日經常出現在北京土拍市場的主流房企以及民企屈指可數。

  再看最終的成交結果,12宗成功出讓的地塊中,有10宗被具有國資背景的企業抑或是聯合體摘得。其中,表現較為突出的是中鐵係以及北京住總集團。中鐵係的中鐵諾德和中鐵置業,攜手並進,分別經過64輪的舉牌以70.2億元和近50輪的舉牌以58.4億元的總價分食豐臺白盆窯兩宗住宅用地,而70.2億元的總價更是今年以來北京單塊土地出讓總價的第二高。最具看點的是,在白盆窯其中一塊地的競價中,中鐵置業和中鐵諾德竟然兄弟相殺、交替舉牌,讓圍觀者不禁驚訝于央企的財大氣粗。

  另一宗大熱的地塊則來自于昔日不受待見的大興區採育鎮。該地塊地處六環之外,但是11月26日的現場競價中,卻是唯一一宗觸及溢價上限並進入自持環節的,而最終的獲得者北京住總集團是一家國有企業。此外,在報名階段,得益于“共享保證金”新規,報名五宗地塊且有所收獲的金茂和華發,也屬央企和國企。

  但是,縱觀這些拿地的國企與央企,並非龍頭、主流,有的甚至排在房企銷售50強開外,他們的“逆襲”是卷土重來還是資金無憂抑或是抄底地市?一位斬獲地塊的國企代表告訴記者,拿地並不代表有很多錢,而是在保證資金財務安全的情況下,選取價格合適的地。不過,相比于民企來説,國企與央企確實有融資優勢。

  中信證券研究報告顯示,相比之下,國有龍頭企業及混合所有制龍頭企業受此影響較小,大型民企及其他民企融資成本有上升趨勢。

  為了維持現金流和周轉,有的企業甚至走上境外高成本融資之路。11月份,多家房企的美元融資票面利率均超9%,高則達到13.75%。相對而言,國內的融資成本則低一些,介于3%-9%之間。一位房企人士感嘆,“融資成本高則相差7%,這都是純利啊!”

  此外,在當前的經濟形勢、地産下行趨勢以及海外投資收緊的情況下,國內的房地産仍被看做是資産配置的重要方式,且在不斷強調金融風險的當下,國企與央企也是金融資金可信的輸出渠道。一位熟悉土拓的業內人士表示,“金融機構在環境不好的時下,錢必須有出路,選擇國企是必然之舉。相對而言,國企是真不差錢。”他還表示,目前在北京拿地,神算子中特,對于新崛起的開發企業進入核心一線,也是好時機。

  中國指數研究院分析,在房企融資渠道保持收緊的背景下,央企國企或融資渠道多元化的企業憑借資金及成本優勢在土地市場加速布局。

  細數2017年北京拿地排行榜,首開、保利、龍湖、萬科、旭輝、天恒、遠洋、中海排在前幾位。再看11月26日的土地競拍,上述大部分企業缺席。首開雖然報名三宗地塊,但是僅獲得一宗;萬科雖然參與了未來科學城一地塊的競價,但是並未舉牌;旭輝報名2宗地塊,也空手而歸。

  13宗地塊集中出讓,“蛋糕”與誘惑很大,但是北京土地市場常出現的主流房企卻大部分缺席,是巧合還是事出有因?有大型央企人士告訴記者,其實公司今年已經在北京拿了幾塊地,年前還會再拿一塊,這次沒有參與,主要是覺得沒有特別合適的地塊。

  上述熟悉土拓的人士也分析,萬科、龍湖前一階段已經突擊儲備了大量土地,按照行業慣例,今年的投資任務或已完成。

  這或許只適用于個別企業,因為對大部分房企來説,下行周期,減少拿地與支出,是保證財務安全的方式之一,今年有不少房企都在縮減土地投資。“很多民企在戰略收縮,神算子中特,減少投資,市場整體下行需要捂著口袋先活下去。”上述熟悉土拓的人士表示。

  此外,北京房地産市場有自己的特殊性,無論是共有産權住房還是限房價項目,銷售價格均受到限制。“他們未來的利潤空間有天花板,且本身起拍價也不算低。既然都有風險,資金緊的情況下,民企更願意在更多價格漲幅空間大的項目上去博弈,比如在其他城市拿地。”有業內人士分析。

  還有一點是,目前北京新房市場中,佔據供應主力的限房價項目,現實的銷售與去化並不是很樂觀,也給房企拿地增加了壓力。在11月26日超大規模的土地拍賣中,即便是國企央企縱橫捭闔,但是平均15.5%的溢價率,説明目前的北京土地市場中,企業們仍然很謹慎。

  另一個需要關注的是,北京土地出讓市場中非房企的身影。11月26日,由于僅有一家房企報名,昌平區沙河鎮七裏渠南北村土地一級開發項目QLQ-004地塊,被教育機構好未來以13.2億元的底價摘得。好未來創始人張邦鑫對記者表示,未來地塊將用于研發辦公。而當月較早時間(11月5日),小米聯合華潤置地,以26.57億元的底價摘得昌平區沙河鎮七裏渠南北村一宗公建混合住宅用地。此外,還有京東,去年曾以38.5億元拿下北京亦莊一宗商辦用地。

  前兩者有共同點,拿地企業均為非房企,所得地塊中均含有自持部分。好未來摘得的QLQ-004地塊,設置了苛刻的競拍門檻,競得人須對該宗地建築規模100%自持,自持年限不低于20年。小米所摘地塊要求,競得人須對地上公建建築規模的50%自持,自持年限不低于20年。據了解,該地塊137272平方米的總建築面積中,住宅部分僅41181.6平方米,公建部分高達96090.4平方米。

  中原地産首席分析師張大偉表示,當下土地市場,房企對公建類地塊運營辦法不多,特別是位置相對一般的地塊。使用者直接參與這部分土地的開發,能夠降低房企拿地的資金成本。預計這種模式未來在北京或其他城市依然有出現的可能性。

  目前,越來越多的非房企擁抱房地産,買地建樓恐怕不單單是辦公研發需求。在業內人士看來,也有資産配置的需要。(記者 段文平)

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